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            【大河財立方】產融結合投行,河南資產助力周口萬裕達問題樓盤“涅槃重生”

            2022-01-12

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              【大河報·大河財立方】(記者 丁倩)歷經兩年多的施工停滯,周口核心地段的高檔商業圈域,在2022年伊始迎來重要時刻。

              1月8日,周口東新萬達廣場主體工程封頂盛典在周口市隆重舉行,這項曾經轟動一時的問題工程終于實現“涅槃重生”,標志著項目建設和整體盤活取得突破性進展,并為下一步順利開業奠定了堅實基礎,該項目成為河南省問題樓盤化解的又一典型案例。

            因資金鏈斷裂,周口30億元重點項目陷入爛尾

              近年來,受行業形勢變化等多重因素影響,問題樓盤成為擺在各方面前亟待解決的難題。

              周口東新萬達廣場(原名文昌萬達廣場)就是典型案例之一,但其為何會因資金鏈斷裂而成為陷入爛尾的大型問題樓盤?時間還需追溯到2017年。

              據悉,2017年11月,萬裕達綜合體項目作為周口市重點項目之一,由河北天香控股集團與周口市招商局簽訂協議,成立周口市萬裕達房地產開發有限公司,旨在將項目打造成周口首座萬達廣場——周口市文昌萬達廣場(后更名為周口東新萬達廣場)商業綜合體項目。

              該項目計劃占地240畝,總投資30億元,總建筑面積70萬平方米,業態涵蓋大型購物中心、城市商業街、寫字樓、公寓及高端住宅等類型,是周口市2018年重點項目工程之一。

              2018年,該項目正式啟動,并迅速實現拿地開盤,商鋪、住宅等產品銷售火爆。

              然而,好景不長。2019年10月以來,因股東方抽資等原因,周口東新萬達廣場項目資金鏈斷裂,項目施工停滯無法交付,成為問題樓盤。

              問題樓盤化解,資金問題是關鍵。據了解,項目停工以來,周口市相關部門、項目債權人等多次與原股東溝通資金問題解決方案,并通過各種渠道向多家地方資產管理公司尋求幫助,但均未取得實際進展。

            借力產融結合投行模式,河南資產引入資金重啟項目建設

              2020年5月,河南資產正式介入周口萬裕達問題樓盤化解工作,事態發展迎來轉機。

              歷經多方盡調和多輪談判協商,河南資產根據形勢發展不斷調整優化盤活思路,最終形成與產業方建業集團、政府方周口城投和原債權人河北資產發揮各自資源稟賦聯合投資共擔風險的盤活方案,通過設立兩級合伙企業重整債權和重構資產,最終于2021年6月末實現4億元盤活資金的注入,破解了項目資金的難題。

              據悉,盤活資金到位后,河南資產通過牽頭設立盤活主體,深度綁定參與各方利益,同時引入先進的管理經驗,重新擬定項目公司管理制度和考核制度,實現了項目建設工程的有序復工,有望于2022年年末實現首批交房。

              河南資產關于該項目的負責人告訴記者,項目的市場口碑逐漸修復,目前已恢復正常銷售,主體工程也已經封頂,并將于2023年初開業,項目盤活取得了實質性進展。

              “周口東新萬達廣場項目的重啟,是河南資產采用產融結合、重整重構的投行模式化解問題樓盤的一個典型案例,通過整合各方資源,實現資金注入和項目重啟,在維護企業、債權人、購房者等各方利益的同時,幫助地方政府解決了社會穩定問題?!鄙鲜鲐撠熑私榻B說。

              據悉,2021年,河南資產累計推進實施鄭州東方商業廣場、鄭州上上國際、許昌榮成尚府等6個問題樓盤盤活項目;引入產業投資方,聯合推動南陽市霞光高科再生發展,實現了公司首例實體企業破產重整業務的落地。

            借力產融結合,地方AMC有望在問題資產化解中發揮更大作用

              眾人拾柴火焰高,這句諺語形容問題樓盤的化解,或許再恰當不過。

              “問題樓盤化解是一個綜合復雜的工程,化解過程中涉及企業、股東、政府、債權人、投資人等多方利益的深度調整?!睋I內專業人士介紹,問題樓盤的溝通協調難度非常大、資金資本投入多、推進實施周期也長,并且需要專業的不良資產投資機構和房地產開發機構聯手,通過產融結合方式方能取得成功。

              值得關注的是,地方AMC收購的債權中,有相當一部分涉及土地或房產抵押,因此房地產不良資產業務與地方AMC高度契合。以河南資產為代表的地方AMC,因為兼具屬地的地緣、人緣優勢,以及專業化的不良資產重組能力,正在成為問題樓盤化解過程中的核心力量。

              近年來,隨著房地產行業形勢變動,借力地方AMC通過不良資產渠道獲取土地或房產開發資源,成為龍頭房地產企業擴張的重要途徑。

              房地產企業和地方AMC的合作,可以說是雙贏。對房地產企業來說,可以借助地方AMC處理房地產不良資產背后復雜的信貸問題,獲取優質項目資源。對地方AMC來說,可以借助房地產開發企業的開發能力盤活不良資產,實現項目增值退出。

              據地方AMC一從業人士表示,地方AMC在紓困業務中涉及的地產重組機會,主要包括債務重組、共益債權投資、并購問題地產企業或資產、與專業機構合作通過運營提升價值、參與城市更新并購、對工業用地等土地進行變性等方面。通過充分靈活運用地方AMC特有的手段與工具進行紓困,尋求紓困業務中的地產重組機會,既能很好地拓展地方AMC的業務線,又符合地方AMC的使命。

              不難發現,地方AMC在資源整合方面具有得天獨厚的優勢,有望在問題企業紓困、問題資產盤活等方面發揮更大作用。據了解,河南資產成立4年多以來,充分發揮其資源整合優勢,通過債務重組、破產重整、引入戰投等模式,已累計幫助10余家上市企業修復價值、紓困轉型,累計盤活化解10余個問題樓盤。

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